La maîtrise de l’expertise en construction est cruciale pour maintenir la valeur d’un patrimoine immobilier, surtout à l’ère de l’immobilier durable. La Française REM l’a bien compris et sollicite des spécialistes, comme le cabinet Moreau Experts, pour effectuer des audits de fin de garantie décennale.
En matière d’immobilier, les risques de vices et dommages sont nombreux : effondrement dû à un vice de construction, défaut d’étanchéité, ou désordre rendant le bâtiment inutilisable. Pour se protéger, tous les ouvrages sont soumis à une garantie décennale dès la réception des travaux. Cela signifie que pendant 10 ans, les constructeurs sont présumés responsables des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Ces dommages peuvent être déclarés à l’assureur dommages-ouvrage, qui devra financer les travaux de réfection sans que le maître d’ouvrage ait à prouver la faute des constructeurs. Pour préserver ses voies de recours avant la fin de la garantie décennale, il est crucial de réaliser un audit par des experts en construction.
Cet audit de fin de garantie décennale permet de vérifier l’état général de la construction, la qualité de sa maintenance et d’identifier les éventuels désordres constructifs nécessitant une mise en cause des constructeurs ou une déclaration de sinistre à l’assureur, avant l’échéance de la garantie. Il joue également un rôle préventif en permettant de détecter et anticiper les désordres et risques potentiels, même en l’absence de problèmes visibles.
Guillaume Stevens, Ingénieur Expert chez Moreau Experts, souligne l’importance de cette étape : « Si l’on dépasse la date de garantie, on risque la forclusion et il n’est plus possible d’entreprendre une démarche judiciaire contre les constructeurs, même si les désordres étaient survenus avant la fin du délai. L’audit de fin de garantie décennale permet de faire un inventaire de tous les désordres et pathologies, techniques mais aussi réglementaires, pour permettre à nos clients, comme La Française REM, de faire leurs déclarations à temps. Nous réalisons toujours nos audits suffisamment en amont pour permettre à nos clients de respecter les délais d’instruction. »
Le cabinet Moreau Experts assiste également La Française REM dans la gestion de sinistres complexes aux enjeux financiers élevés, comme ce fut le cas entre 2015 et 2021 sur le site de Marly. Ce site est doté de locaux très spécifiques, dont une chambre froide de 3 000 m², parfaitement adaptée à l’activité du locataire. La première mission du cabinet Moreau Experts sur ce bâtiment consistait à fournir une assistance dans le cadre d’un sinistre Dommages-Ouvrages lié à des infiltrations, comme l’explique Laurent Adrien, Directeur Asset Management de La Française REM.
Pour ce sinistre complexe, un phénomène de condensation dû à l’absence de pare-vapeur sur la toiture, le cabinet Moreau Experts a apporté son expertise technique. Leur mission était de démontrer à l’expert l’ampleur du problème, en identifiant rapidement l’absence de pare-vapeur. Grâce à des modélisations et des investigations sur place, ils se sont rendus compte que toute la toiture était impactée. Une fois le problème clairement identifié, le cabinet a mené une étude approfondie et complète, avec l’aide de spécialistes de l’enveloppe et d’un bureau d’études thermiques, pour trouver une solution durable et efficace, applicable sur un site en exploitation.
Le cabinet Moreau Experts ne s’est pas limité à une seule mission sur ce site. En effet, nous avons également mené un audit de fin de garantie de bon fonctionnement des biens d’équipement dissociables au cours de la deuxième année suivant la réception des travaux, ainsi qu’un audit de fin de garantie décennale. Grâce à ces audits, nous avons pu identifier et résoudre tous les désordres en suspens afin de préserver la qualité de l’actif, explique Guillaume Stevens.
Cette expertise est cruciale pour Laurent Adrien, qui estime que l’intervention du cabinet Moreau Experts leur permet de « mieux comprendre les situations complexes. Nous avons besoin d’un regard extérieur, de quelqu’un qui nous aide à décrypter la situation, à trouver des solutions techniques et à préserver nos droits ». La preuve de l’efficacité de cette collaboration : le bail du site a été renouvelé avec le locataire en juillet 2024.
Retrouvez cet article dans le magazine : Regards Croisés.
